Le chiffre n’a rien d’anodin : plus d’une douzaine de SCPI ont vu la valeur de leurs parts s’effriter ces derniers mois, bouleversant les certitudes des investisseurs. Alors que l’industrie affichait une stabilité de façade, 2023 et 2024 ont rebattu les cartes à grande vitesse. La mécanique de revalorisation, autrefois prévisible, s’est grippée. Désormais, les écarts se creusent entre SCPI fragilisées et fonds mieux armés, chacun scrutant la moindre variation de prix, dans un climat d’exigence et de sélection féroce.
Les porteurs de parts naviguent à vue : les rendements vacillent, les valorisations s’ajustent, les stratégies de gestion affichent des contrastes saisissants. Certaines SCPI donnent déjà des signes d’essoufflement, laissant présager de nouveaux reculs sur leur prix en 2025. Le mot d’ordre ? Prudence, et vigilance accrue à chaque arbitrage.
Pourquoi les SCPI pourraient connaître de nouvelles baisses en 2025
L’année 2024 a agi comme un révélateur sur la solidité du marché immobilier français. Les SCPI, jadis considérées comme des remparts pour l’épargne, sont désormais soumises à deux forces contraires : la dépréciation continue de la valeur des actifs et une incertitude persistante sur les rendements. Les baisses de prix enregistrées depuis l’été dernier n’ont rien d’un accident : inflation qui s’installe, correction sévère sur l’immobilier d’entreprise, et intervention renforcée de l’AMF via ses expertises indépendantes.
Les taux directeurs de la BCE, encore élevés malgré une récente détente, compliquent l’accès au financement et freinent la liquidité du secteur. Les sociétés de gestion n’ont parfois d’autre choix que de revoir le prix de souscription pour refléter la réalité des portefeuilles. Résultat : des ajustements soudains, parfois douloureux, sur la valeur des parts SCPI.
Pour comprendre ce mouvement, voici les principaux leviers à surveiller :
- Baisse du prix de souscription SCPI : plusieurs sociétés de gestion préparent de nouvelles révisions pour 2025, face à la poursuite de la dépréciation des immeubles d’entreprise.
- Risque de liquidité : la contraction du marché des transactions et la prudence accrue des institutionnels renforcent la pression sur les expertises d’actifs.
- Rendement SCPI sous tension : si certains fonds maintiennent un taux de distribution compétitif, la baisse des loyers et la vacance montante pèsent sur la performance globale.
Ce phénomène ne se limite pas à l’Hexagone. Les SCPI avec une dimension internationale doivent elles aussi composer avec des marchés sous tension. Les investisseurs ne peuvent plus ignorer le risque de baisse du prix SCPI, et scrutent désormais les prises de parole des sociétés de gestion ou de l’AMF pour ajuster leurs choix.
Quels secteurs et typologies de SCPI sont les plus exposés à la baisse des prix ?
Le premier signal d’alarme concerne le patrimoine immobilier tertiaire. Le marché des bureaux, surtout en Île-de-France, fait face à une vacance croissante. La montée du télétravail, la réduction des surfaces louées : autant de bouleversements qui fragilisent la demande et tirent les prix vers le bas. Les SCPI spécialisées dans les bureaux accusent le coup, le risque de perte en capital grandit.
Côté commerce, la situation n’est guère plus rassurante. La consommation s’érode, les habitudes d’achat évoluent à grande vitesse. Résultat : les rendements des surfaces commerciales, en particulier les galeries et retail parks en périphérie, peinent à suivre. Les SCPI diversifiées fortement exposées à ce segment doivent s’adapter en urgence à un marché immobilier qui se réajuste sans ménagement.
Les acteurs positionnés sur la santé ou la logistique affichent pour l’instant plus de résistance. Mais là aussi, les valorisations atteintes ces dernières années pourraient être revues si la correction se prolonge. Prenons le cas des SCPI internationales : la volatilité sur les marchés européens embarque certaines SCPI à l’étranger dans des variations parfois brutales, tant sur l’actif que sur le rendement distribué.
Le nom de Praemia REIM revient souvent parmi les acteurs fragilisés. Leur portefeuille, très orienté tertiaire, cristallise les tensions du moment. Les investisseurs les plus attentifs examinent désormais à la loupe la répartition des actifs, la localisation et la diversité des patrimoines, quitte à privilégier la solidité sur la promesse d’un rendement élevé.
Panorama des SCPI susceptibles d’être concernées par une diminution de leur valeur
Plusieurs SCPI ont déjà vu le prix de leurs parts reculer. Les sociétés de gestion comme Rivoli Avenir Patrimoine ou Transitions Europe ont procédé à des ajustements en 2023 et 2024. Sur ces véhicules, chaque mouvement du patrimoine est scruté : cessions d’actifs, arbitrages, gestion de la vacance… Les mutations en cours sur les usages immobiliers et la baisse des volumes de transactions alimentent le risque de nouvelles corrections.
Sur le segment des SCPI européennes, Corum Origin et Sofidy Europe Invest se retrouvent exposées à la volatilité de certains marchés étrangers. Entre correction des prix et tension sur les taux, le rendement s’érode, et le maintien d’un prix de part élevé devient incertain.
Pour les SCPI diversifiées investies dans les bureaux et commerces, la valeur de reconstitution n’assure plus toujours la couverture du prix de souscription. Avec la remontée des taux et la morosité du marché en France comme en Europe, le risque de nouvelles baisses n’est pas à écarter.
Voici quelques SCPI particulièrement surveillées :
- Rivoli Avenir Patrimoine : forte exposition aux bureaux en Île-de-France
- Transitions Europe : actifs variés, souvent en périphérie
- Corum Origin : portefeuille largement internationalisé, volatilité marquée
- Sofidy Europe Invest : actifs récents, phase d’adaptation aux nouveaux équilibres
Les investisseurs les plus prudents examinent désormais les valeurs de reconstitution publiées, le niveau de rendement SCPI et la capacité des gestionnaires à mener des arbitrages efficaces. Dans ce climat, la transparence et la gestion active sont devenues des critères incontournables.
Investir en période de baisse : opportunités à saisir et précautions à prendre en 2025
En 2025, l’investissement SCPI bascule dans une nouvelle ère. La diminution du prix des parts SCPI ne fait pas fuir tous les investisseurs, certains y voient même une occasion à saisir, en ciblant des fonds dont le patrimoine immobilier garde un vrai potentiel de rebond. Entrer sur le marché à des niveaux plus attractifs peut s’avérer payant, à condition de mesurer précisément les risques.
Les SCPI rendement axées sur la logistique ou la santé traversent la zone de turbulences avec une stabilité relative. Les véhicules diversifiés, répartis entre la France et l’Europe, notamment les SCPI dites ‘pierre Europe’, permettent une meilleure mutualisation des risques. Certains contrats d’assurance vie intégrant des SCPI ajoutent une couche de flexibilité, avec des avantages fiscaux et parfois plus de liquidité, même lorsque la valeur des parts recule.
Pour investir sans faux pas, il devient indispensable d’examiner : la qualité de gestion, la réactivité des équipes à arbitrer le portefeuille, la composition précise des actifs, le taux d’occupation, le niveau d’endettement et la politique de distribution. La transparence affichée par la société de gestion donne de précieux repères pour anticiper l’évolution du rendement et du prix de souscription.
Quelques points de repère pour affiner sa sélection :
- Privilégier les SCPI qui adoptent une stratégie d’acquisition réactive sur les marchés européens
- Observer de près le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), indicateur phare de la performance
- Vérifier la solidité du parc immobilier et la diversité des secteurs d’investissement
Dans ce contexte mouvant, la sélection minutieuse des supports d’investissement SCPI s’impose. Évaluer le risque de perte en capital n’a jamais été aussi nécessaire. Les prochaines années trancheront entre les gestionnaires capables d’anticiper et ceux qui subiront : la différence, pour les investisseurs, se jouera dans le détail et la rigueur du choix.
